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Grundsteuerreform
[Online seit 17.10.2022]
Das Thema Grundsteuerreform beschäftigt seit dem Sommer alle Grundstückseigentümer. Häufig liest man in diesem Rahmen Begriffe ohne weitere Erläuterung. Der nachfolgende Beitrag stellt die Begrifflichkeiten Gutachterausschuss, Bodenrichtwert und Bodenwert dar.
1. Gutachterausschuss
Mit dem neuen Gemeinsamen Gutachterausschuss Bezirk Schwetzingen haben sich die 10 Gemeinden Altlußheim, Brühl, Eppelheim, Hockenheim, Ketsch, Neulußheim, Oftersheim, Plankstadt, Reilingen und Schwetzingen zusammengeschlossen. Im Verlauf des Jahres 2020 sind die bisherigen Geschäftsstellen darin aufgegangen. Der Gutachterausschuss hat in der Schlossstraße 2 in Schwetzingen seine Geschäftsstelle, für die gerade eine weitere Sachverständigenstelle ausgeschrieben war. Mit sechs Mitarbeitern wird er dann vollzählig besetzt sein. Jede der 10 Gemeinden stellt für den Gutachterausschuss noch 2 bzw. 3 ehrenamtliche Gutachter. Die Aufgaben des Gutachterausschusses sind vielfältig. Das Erstellen von Verkehrswertgutachten ist sicherlich die in der Öffentlichkeit bekannteste Aufgabe. Darüber hinaus führt der Gutachterausschuss eine Kaufpreissammlung, in der jeder im Gebiet geschlossene Kaufvertrag erfasst wird. Daraus lassen sich vielseitige Auswertungen ziehen, um den Immobilienmarkt transparent abzubilden. Dies geschieht immer rückwirkend mit Blick auf die letzten zwei Jahre und ohne Voraussicht auf die Folgejahre. Dazu gehört auch die Ableitung der Bodenrichtwerte, die durch die Grundsteuerreform ein besonderes Augenmerk erhalten haben.
2. Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert der Grundstücke innerhalb eines Gebietes (Bodenrichtwertzone). Er ist zutreffend für das Richtwertgrundstück, ein durchschnittliches, fiktives Grundstück dieser Zone. Zum Bodenrichtwert werden beschreibende Merkmale veröffentlicht wie beispielsweise Wohnnutzung mit Ein- und Zweifamilienhäusern. Innerhalb einer Zone gibt es Grundstücke, deren Eigenschaften abweichen. Deshalb ist der Richtwert im Zuge einer Wertermittlung vom Sachverständigen ggf. mit Zu- oder Abschlägen anzupassen. Beispiel: Lage an der Hauptverkehrsachse oder am Feldrand. Auch aus dem Zuschnitt, der Größe oder der Tiefe des Grundstücks sowie der Bebaubarkeit können sich Zu- oder Abschläge im Vergleich zum Durchschnitt ergeben. Dies sind individuelle Anpassungen für Einzelfälle. In den örtlichen Fachinformationen veröffentlicht der Gutachterausschuss verschiedene Modelle zur Anpassung von Bodenrichtwerten. Ein Beispiel ist die Berücksichtigung übertiefer Grundstücke. Bodenrichtwerte sind grundsätzlich ohne Berücksichtigung einer evtl. vorhandenen Bebauung zu ermitteln.
Bodenrichtwerte werden auf einen Stichtag ermittelt und unter www.gutachterausschuesse-bw.de veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 werden auch für die Grundsteuer herangezogen. Manche Bodenrichtwertzonen zeigen zwei oder mehr Werte. Dies sind sogenannte deckungsgleiche Bodenrichtwertzonen. In diesem Gebiet gibt es Grundstücke mit unterschiedlichen Eigenschaften, für die unterschiedliche Wertigkeiten festgestellt wurden. Diese verschiedenen Werte und ihre Eigenschaften werden beim Klick auf das Grundstück bzw. die Zone im linken Bereich übereinander dargestellt. Beispielsweise Grundstücke mit der Nutzung Ein- und Zweifamilienhäuser und Grundstücke mit der Nutzung Mehrfamilienhäuser. Wenn ein Grundstück nicht nur mit einer Wohnung, sondern mit zahlreichen Wohnungen bebaut werden darf, ist die bauliche Nutzung besser und es wird ein höherer Preis je m² bezahlt.
3. Bodenwerte
Für die Feststellung der Grundsteuer wird der Bodenwert der Grundstücke herangezogen. Für die Bodenwertermittlung werden die Grundstücke betrachtet, als ob sie unbebaut wären. Anhand der Bodenrichtwerte wird bei einer Wertermittlung der Bodenwert festgestellt. Dies kann verallgemeinert mit der Formel Grundstücksgröße x Bodenrichtwert erfolgen. Bei einer Einzelfallbewertung muss der Sachverständige anhand aller Eigenschaften des Grundstücks auf Zu- oder Abschläge prüfen. Ein System kann die Eigenschaften des Grundstücks nicht ermitteln und so können diese von systemtechnischer Seite beim Finanzamt für die Grundsteuer keine Berücksichtigung finden.
4. Öffnungsklausel
In Baden-Württemberg hat der Steuerpflichtige das Recht gegenüber dem Finanzamt zu belegen, dass der durch das Finanzamt ermittelte Bodenwert nach der Grundformel Bodenrichtwert x Grundstücksgröße nicht zutreffend ist. Dafür muss er ein qualifiziertes Gutachten einreichen, das vom Finanzamt geprüft wird. Weicht der dort ausgewiesene Bodenwert nachvollziehbar um mehr als 30% ab, so übernimmt das Finanzamt diesen Wert. Er gilt bis zum nächsten Hauptfeststellungszeitraums, also für 7 Jahre. Da der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte und Modelle abgeleitet hat, kann die Bewertung dort zutreffend erfolgen.
